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首都圏で投資用物件を購入するメリットとは?

2019.08.21

「都心の利回り6%の物件よりも地方の10%のほうがいいんじゃないの」
そう思っている方もいるかもしれません。

しかし、利回りだけで判断してしまうと、不動産投資は失敗に終わる可能性があります。

物件を購入した後に家賃が入り、投資に見合った収益性のもとでしっかり運用できるかなどを総合的に判断して、物件を選ぶ必要があります。

今回は、地方ではなく首都圏の投資用物件を買うメリットについて中心に、ご説明します。

メリットその1 賃貸需要が安定している

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に公表した推計データによると、首都圏、特に1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)では、
10年以上の長期的な推移を見たときに、人口と世帯数がともに増え続けるか、または大きくは減少しないことが分かります。

さらに、総務省統計局の報告によれば、2018年に47都道府県のうち転入数が転出数を上回ったのは、
東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県、福岡県、大阪府、滋賀県の8都府県のみ。転入超過数の大半が1都3県に集中しています。
今後、こうした地域へ人が集まる動きは、加速していくことが見込まれます。

これに対して地方は、人口減少・流出の一途をたどります。
相続税対策などによる集合住宅の建築が急増した結果、空室率が35%を超えるエリアもあり、入居者の確保に四苦八苦しているのが現状です。
地方では、これから更に空室が増えていく可能性があります。

したがって、首都圏のほうが将来にわたり賃貸へのニーズがあり、投資用物件を購入するメリットがあるといえます。

メリットその2 収益が残りやすい

地方は総じて、首都圏に比べると家賃が安くなります。それにもかかわらず、部屋の広さや仕様が大体同じであれば、管理費や修繕積立金といったコストは大して変わりません。
また、空室が発生した場合、広告費は、地方のほうが多く掛かります。
こうしたことから、首都圏の投資用物件は、家賃収入に対する経費の割合が地方の物件よりも低くなります。

ところで、地方の高利回り物件と聞けば、首都圏の低利回り物件よりも、もうかりそうなイメージがあります。

しかし、これをうのみにしてしまうと、物件本来の収益性を見誤ることがあります。
売主が提示することが多い「想定利回り」は、満室を想定した利回りであって、
将来の家賃下落や、物件購入後に発生する諸経費も全く考慮していないため、本来の収益性を反映していません。
このため、高い利回りに目がくらんで地方の物件を購入してしまうと、収益が残りにくくなる可能性があります。

このように、家賃が安い地方の物件はコストが割に合わず、購入するとリスクを抱えることになりかねません。

メリットその3 物件を売却しやすい

さらに、首都圏の投資用物件は、次の買い手がつきやすい傾向があります。近年、首都圏の中古収益物件の流通が活発なことは、その表れの一つです。
一方、地方の物件は、首都圏に比べて買い手が少なく、売却しにくく、処分に困るケースもあります。この先、人口減少や流出が進めば、売却は一段と困難になるでしょう。
このため、地方の物件は安く買いたたかれ、首都圏の物件は買い上がる可能性があります。

当社は、地方の物件に投資することを完全に否定しているわけではありません。
ですが、リスクが高い地方よりも、首都圏で物件を運用するのが、効率の良い投資法といえるのではないでしょうか。