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不動産投資の成功のカギは管理会社!選び方のポイントをお話します。

2020.01.07

物件を購入するときは、物件を入念に選んでいても、購入後の物件の管理には無頓着というオーナーの方も少なくありません。
しかし、不動産投資では、物件選びと同じくらい、物件の管理、ひいては管理会社の選び方は重要です。
「物件購入後の管理こそが、不動産投資の成功のカギを握っている」といっても過言ではありません。
そこで今回は、不動産投資における不動産の管理と管理会社の選び方について中心に、ご説明します。

不動産の管理方式とそのメリット・デメリット

不動産管理には、「自主管理」「管理委託方式」「サブリース方式」という3つの方式があります。
各方式について、メリット・デメリットとともに、以下にご説明します。

■自主管理

自主管理は、不動産の管理・運営をすべてオーナー自身が行う方式です。
不動産管理会社に月々支払う手数料が不要なことが、最大のメリットです。
一方、入居者からのクレーム、設備の故障や家賃滞納といったトラブルにオーナー自身が対応しなければならないなど、負担が増大しがちなことがデメリットです。

■管理委託方式

管理を管理会社に委託する方式をいいます。管理業務の一部を委託することも可能です。
管理業務を管理のプロに任せることにより、管理・運営にかかる手間や時間が軽減され、会社員などのオーナーは本業に専念できます。一般的に管理手数料は賃料の5%が相場です。

■サブリース方式

管理会社がオーナーから不動産を借り上げて、入居者募集から管理・運営まで行う方式です。
メリットとしては、空室の場合でも、管理会社から保証賃料を受け取れることが挙げられます。これにより、毎月の家賃収入を安定させることができます。
一方、本方式では、管理委託方式よりも管理会社に支払う手数料が高いうえに、賃料は管理会社が設定し、オーナーが決めることはできません。
また、契約日から一定の免責期間が設けられ、その間の収入はありません。さらに、管理委託方式とは異なり、更新料や礼金が得られません。

こうしたことから、オーナーが本来得られる収入は制限されています。
しかし、毎月安定した収入が見込まれることから不動産経営最大の問題点でもある「空室リスク」についての不安が無くなります。

 

管理業務の内容

管理業務には、賃貸管理業務(入居者の管理)と建物管理業務(建物のメンテナンス)の2つがあります。
それぞれの主な業務を以下に表としてまとめましたので、ご参照ください。

賃貸管理業務

建物管理業務

“デキる管理会社”を選ぶには?

不動産投資において、オーナーの多くが悩まされるのが、購入後の物件管理です。
管理業務は、上に挙げただけでも広範囲に及びます。これらをオーナー自身がすべて行うのは大変です。
また、「マンションは管理を買え」とよく言われます。さらに、「不動産投資は管理会社選びが9割」と説く専門家すらいます。
そうなると、管理業務はやはり、その道のプロである不動産管理会社に任せたほうがよいと考えられます。

とはいえ、管理会社であれば、どこでもよいわけではありません。管理会社の実情はさまざまであり、コストや業務の効率化などに注力していない会社も少なくなく、投資家としてのオーナーの意識や視点を反映していないこともあります。
このため、信頼できる管理会社を選ぶことが大事です。
そこで、管理会社選びに重要となるポイントを次にご紹介します。

 管理実績が豊富

不動産投資(特に、マンション経営)は、長期間にわたる投資です。経営が安定し、将来の経済危機などの大きな波にも耐え得る、体力のある管理会社が求められます。
業歴の長い会社は、数々の大きな波を乗り越えてきたという実績があると考えられます。
これに対して、立ち上げたばかりの会社ほど、一般的に、資金繰りに苦慮することが多いといえます。

 入居者募集能力(客付力)が高い、管理戸数が多い

入居者を集める能力は、管理会社によって差があります。空室を素早く埋めるには、入居者募集に関してノウハウのある管理会社に依頼することが大切です。
管理会社の空室解消能力を見極める指標としては、管理会社のホームページなどで公開されている入居率が、一応の参考とはなります。
ただし、「入居率99.9%」などと極端に高い数値をうたっている管理会社には、注意が必要です。入居率の算出基準も確認しておきたいところです。
なお、高い入居率を誇る管理会社であっても、管理戸数が少なければ、あまり意味がありません。
管理会社は、管理戸数が多くないと、安定した経営ができないからです。管理戸数が多い管理会社は、倒産リスクが低くなります。

 滞納家賃の回収能力が高い

不動産投資におけるリスクの1つに、家賃の滞納があります。家賃の滞納は、後手に回れば回るほど、回収が難しくなります。
このため、滞納発生に迅速に対応してくれる管理会社が信頼できます。滞納家賃回収に強い管理会社かどうかは、滞納件数を確認することがポイントです。
また、滞納リスクに備えて滞納保証がある管理会社を選ぶことも可能です。

 

まとめ

不動産投資では、物件選びに加えて、物件の管理が重要です。たとえ良い物件を購入したとしても、購入後の管理を怠ると、長期の空室発生、家賃の低下、滞納者の発生などにつながり、収益にも悪い影響を及ぼしかねません。
本業を持ちながら、物件の管理・運営をすべてオーナー自身が行うのは、非現実的です。不動産投資での管理業務について十分に理解したうえで、信頼のおける管理会社を選ぶことが重要です。

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